贝思盈配资广州网红盘跌惨, 业主写护盘檄文

家人们，最近广州黄埔大壮名城的业主群彻底炸了！这可是当年火到要摇号的网红盘啊，现在硬生生跌成了 “腰斩盘”——9 月份一套 104 平的房子，成交单价才 2.96 万，较 2023 年高峰时的 6 万多，直接跌没了一半还多。

更戏剧的是，有业主写了 3 页长的 “护盘檄文”，在群里呼吁大家抱团取暖：别乱降价，定价先看半年前的成交价，不急卖的赶紧撤盘，实在要卖优先在业主群里 “内部消化”，还得抵制中介故意压价。可群里挂着的 62 套二手房，价格差得离谱，同样 104 平的房子，有人挂 3.6 万 / 平，有人还死扛 5.8 万 / 平，明显心不齐。

咱先捋捋这事儿的来龙去脉。大壮名城当年有多风光？2019 年首开时大户型就卖到 5.2 万 - 5.7 万 / 平，2023 年二手房破 6 万，256 平的大平层新房更是冲到 7.6 万 / 平，总价快 2000 万了。为啥这么火？3 条地铁交汇，走路到万达广场，还带华师附的学区，刚需和投资客挤破头。

可转折点就在 2024 年，二期开盘还敢定高价，88 平的卖 4.6 万 - 5.1 万 / 平，结果市场早凉了，到 11 月就急着降价，现在二期新房最低才 3 万出头，比二手房还便宜，去化率才 11.6%，467 套房子只卖了 61 套。二手房更惨，去年 12 月 104 平的还能卖 470 万，今年 10 月挂牌价就跌到 375 万，有人降了 160 万还没卖掉。

这房价咋就崩得这么快？咱扒三层原因：

第一，新房和保障房两面夹击，二手房根本没活路。开发商为了回款，啥招都用，大壮名城二期直接 “以价换量”，3 万出头的新房比二手房性价比还高。更狠的是保障房，黄埔萝岗和苑卖 1.58 万 / 平，还跟商品房共享学区，直接把依赖学区溢价的二手房干懵了，旁边万科东荟城的带看量直接降了 45%。

第二，产业垮了，买房的人没了。科学城以前靠 LG、三星这些韩企撑着，现在企业一撤离，一季度规上工业增加值跌了 8.2%，3 万产业人口说没就没。要知道 2023 年这里 35% 的购房者都是产业客户，现在只剩 12% 了，需求直接塌方。没人买房，供大于求，价格能不跌吗？

第三，投资客集体跑路，越抛越便宜。2020 年的时候，这片区 40% 都是投资客，想着 “买了就涨”，结果现在租金回报率才 1.8%，房价还跌，月供扛不住只能割肉。有个投资客手里 3 套房，月供 5.2 万，最后比市场价低 25% 甩卖，亏了 120 多万。3 月份的时候，60% 的成交房源都降了 15% 以上，你降我也降，直接恶性循环。

这事儿可不是个例，影响早就扩散开了：

对业主来说，就是 “血汗钱蒸发”。一套 130 平的房子，高峰时能卖 780 万，现在顶多 400 万，蒸发的钱够普通家庭赚十几年。有的业主月供几万，房价跌了还卖不掉，只能硬扛；想换房的更惨，卖了老房也凑不够新房首付，彻底被 “套牢”。

对市场来说，“网红盘神话” 彻底破了。以前大家抢网红盘，觉得 “闭眼买都赚”，现在看，大壮名城、万科东荟城这些曾经的香饽饽，跌得比老破小还狠。更有意思的是，市场彻底分化了：黄陂地铁站周边的房子还能稳住 5 万 / 平，知识城那些偏远地方直接跌破 2 万，价差能到 3.2 万。

对其他城市来说，这就是个 “预警信号”。南京九龙湖、长沙钰龙天下的业主也都在发护盘檄文，可有用吗？西安有个小区业主喊着 “三年涨到 4 万”，结果现在才 2.18 万 / 平，脸都打肿了。

最后说句实在话，我特别理解大壮名城业主的焦虑，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。但那篇护盘檄文，与其说是 “战斗书”，不如说是 “安慰剂”。中国企业资本联盟的柏文喜说得特对：护盘得满足三个条件 —— 控制房源、业主互相接盘、不怕空置，这三条没一个能做到。你想啊，62 套房源挂着，有人急着用钱必须卖，怎么可能统一定价？

更戳破真相的是：以前的楼市涨，靠的是投资客炒作、产业红利、学区溢价叠在一起的泡沫。现在泡沫破了，房子终于回归 “住” 的本质。那些喊着 “保卫房价” 的业主，其实是不想接受 “自己买在山顶” 的现实。

但这事儿也不是全是坏消息。它给所有人提了个醒：以后买房别再听 “网红概念”，得看真需求 —— 有没有稳定的产业、够不够多的刚需、生活配套实不实在。科学城核心区还能扛住价，不就是因为近地铁、楼龄短吗？

说到底，楼市早不是 “闭着眼赚钱” 的时代了。大壮名城的这场 “护盘战”，不管输赢，都该让我们想明白：房子是家，不是赌具。那些靠炒作起来的价格，终究要被市场打回原形。